Fristlose Kündigung rechtmäßig - Mieter ist für Irrtum bei Mietminderung verantwortlich
Mieter führt Mietminderung wegen Schimmelbefall durch
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich gestern in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses. Im Dezember 2008 teilten sie dem Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins brachte der Vermieter gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass seiner Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 07.01.2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos. Mit der Klage hat der Vermieter Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht hat am 27.05.2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Mieter glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand weitgehend aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus. Das Berufungsgericht hat die Mieter zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat das Gericht darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.
Bei Irrtum über die Ursache der Mietminderung muss Mieter wegen Mietrückstand fristlose Kündigung hinnehmen
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Mietern musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 07.01.2010 unberührt und verpflichtet die Mieter zur Räumung (BGH, Urteil vom 11.07.2012; Az.: VIII ZR 138/11).
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