Streitfall Mietminderung: Wie Sie als Mieter erfolgreich Ihre Miete mindern

Mietminderung durch den Mieter setzt nachweisbaren Mietmangel voraus 

Stellt der Mieter einer Mietwohnung einen Mietmangel fest, kann er Mietminderung gegenüber seinem Vermieter geltend machen und sofort die Miete mindern.

Als Mietminderung wird die Reduzierung der Miete durch den Mieter aufgrund eines Mietmangels bezeichnet. 50 Prozent der Bevölkerung in Deutschland lebt in Miete und kommt somit unmittelbar oder zumindest mittelbar mit dem Mietrecht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, in Kontakt. § 536 BGB verpflichtet den Vermieter, verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der Mietsache einzustehen. Liegt ein Mangel vor, so ist der Mieter berechtigt, die Miete eigenmächtig zu mindern. Der Anspruch auf Mietminderung entsteht automatisch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Als Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt, kommen Sachmängel, Rechtsmängel oder das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften in Betracht.

1. Ein Sachmangel ist gegeben, wenn die Istbeschaffenheit der Wohnung nicht unerheblich von der Sollbeschaffenheit abweicht (z. B. Heizungsausfall, kein Warmwasser, Schimmelbefall, Lärmbelästigung, Wasserschaden). Die Istbeschaffenheit der Wohnung beschreibt den tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt der Beurteilung. Die Sollbeschaffenheit ist der Zustand der Wohnung, wie er nach dem Mietvertrag und den sonstigen Parteivereinbarungen sein soll.
2. Ein Rechtsmangel ist nach § 536 Abs. 3 BGB das private Recht eines Dritten. Bei einer öffentlich-rechtlichen Beschränkung, vor allem durch das Baurecht, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel.
3. Eine zugesicherte Eigenschaft erfordert die ausdrückliche oder konkludente Erklärung des Vermieters, für das Vorhandensein der Eigenschaft einstehen zu wollen (z. B. Wohnungsgröße, Balkon, Einbauküche).

Mieter trägt Beweislast für Mietmangel zur Mietminderung

Das Mietrecht sieht vor, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für den Mietmangel trägt. Eine Mietminderung setzt also voraus, dass der Mieter den behaupteten Mietmangel substantiiert (begründet, fundiert) beweist.

Wichtiger Hinweis

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Mieter lediglich konkrete Sachmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mietmangel unterliegt nicht der Darlegungslast des Mieters. Denn die Mietminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mietmangel vor, so ist der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären (falls erforderlich unter Heranziehung eines Sachverständigen). Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist.

Mieter muss Vermieter unverzüglich auf Mietmangel aufmerksam machen

Stellt der Mieter einen Mangel fest, so ist er nach § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mietmangel in Kenntnis zu setzen. Die Mitteilungspflicht oberliegt dem Mieter unabhängig davon, ob er die Miete mindern will oder nicht. Ohne Mängelanzeige hat der Mieter weder Anspruch auf Mietminderung noch Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Praxis-Tipp

Der Mieter sollte dem Vermieter den Mangel möglichst konkret und detailliert in Schriftform schildern. Darüber hinaus sollte in dem Schreiben nicht der Hinweis des Mieters fehlen, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Der Mieter setzt dem Vermieter schließlich eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung und kündigt gleichzeitig an, dass er die Miete um einen bestimmten Betrag mindern wird.

So errechnet sich die Mietminderung nach der Hamburger Tabelle

Die Frage, um wie viel der Mieter die Miete bei einem Mietmangel mindern darf, beschäftigt seit jeher Mieter, Vermieter und Gerichte. Das Landgericht (LG) Hamburg hat deshalb eine Mietminderungstabelle aufgestellt, die nun als Orientierungsmaßstab für die meisten Gerichte gilt. Die sogenannte Hamburger Tabelle setzt den Wohnwert und die Miete ins Verhältnis und ermittelt dann eine Minderungsquote, aus der zu ersehen ist, wie der Wohnwert einzelner Wohnräume durch einen Mangel herabgesetzt wird und wie sich dies auf die gesamte Mietwohnung auswirkt. Die Höhe des Minderwerts für die gesamte Wohnung ist von der durch den Mangel herbeigeführten tatsächlichen Beeinträchtigung abhängig. Mit anderen Worten darf der Minderwert bzw. die Minderungsquote einzelner Wohnräume nicht einfach zusammengezählt werden.

Wohnwert der Räume einer Mietwohnung nach der Hamburger Tabelle

• Wohnzimmer: 28 Prozent
• Arbeitszimmer: 20 Prozent
• Schlafzimmer: 12 Prozent
• Küche: 10 Prozent
• Bad: 10 Prozent
• Abstellraum: 7 Prozent
• Gäste-WC: 3 Prozent
• Balkon: 10 Prozent

Berechnungsbeispiel

Angenommen, die Miete für die Wohnung beträgt 800 €, so ergibt sich folgender Mietanteil:

• Wohnzimmer: 224 €
• Arbeitszimmer: 160 €
• Schlafzimmer: 96 €
• Küche: 80 €
• Bad: 80 €
• Abstellraum: 56 €
• Gäste-WC: 24 €
• Balkon: 80 €

Nun geht es darum zu prüfen, welche Minderungsquote für welchen Raum eingetreten ist. Ist beispielsweise lediglich die Heizung im Wohn- oder Arbeitszimmer betroffen, so wird auch nur für diese Zimmer eine Minderungsquote ermittelt. Beträgt die Minderungsquote z. B. 50 Prozent, so würde sich für das Wohnzimmer, aber auch insgesamt für die komplette Wohnung, ein Minderwert von 112 € ergeben. Wäre noch das Arbeitszimmer mit 50 Prozent betroffen, so würde sich der gesamte Minderwert der Wohnung auf 192 € erhöhen. Dieser Gesamtwert wird mit der gesamten Miete in Relation gesetzt. Bei 192 € wäre dies ein Satz von 24 Prozent, d. h. der Miete könnte eine Mietminderung in dieser Höhe vornehmen.

So entscheiden die Gerichte: Mietminderung nach der Mietminderungstabelle

Eine pauschale Beantwortung der Frage, welcher Mietmangel zu welcher Mietminderung führt, gibt es nicht, weil es keine Gesetze oder verbindlichen Richtlinien gibt, die einen bestimmten Prozentsatz regeln. Wegen der vielfältigen Entscheidungen der Gerichte zur Frage der Höhe der Mietminderung bzw. Festlegung der Mietminderungsquote wurden sogenannte Mietmängeltabellen entwickelt. Beachten Sie, dass diese Tabellen zwar nicht schematisch angewandt werden können, jedoch als Orientierungshilfe dienen, welche Mietminderungsquoten die Gerichte festgelegt haben.

Wichtiger Hinweis

Ausschlaggebend für die Höhe der Mietminderung sind der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, die zeitliche Dauer und die Jahreszeit.

Die Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben. Anhand der Tabelle können Sie ersehen, welche Minderungsquote die Gerichte bei bestimmten Mietmängeln zugesprochen haben:

100% Mietminderung

• Heizungsausfall in den Wintermonaten
  
• Kompletter Ausfall der Elektrik 
  
• Schimmelbildung nur durch ständiges Lüften vermeidbar
• Mieter heimlich ausspioniert
• Wohnung nach Brand unbewohnbar
• Zutrittsverweigerung für Lebensgefährten

80% Mietminderung

• Erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten bei Dachgeschossausbau

75% Mietminderung

• Totaler Heizungsausfall während der Heizperiode

50% Mietminderung

• Heizungsausfall in den Wintermonaten

40% Mietminderung

• Totaler Heizungsausfall

33,3% Mietminderung

• Einzig vorhandene Bade- oder Duschmöglichkeit funktioniert nicht

30% Mietminderung

• Beheizung nur bis ca. 16-18 Grad möglich.
• Unbenutzbares Wohnzimmer wegen Wasserschaden

25% Mietminderung

• 20-tägiger Ausfall der Heizung im Oktober
• Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
• Erheblicher Baulärm macht Wohnen fast unmöglich
• Erheblicher Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern
• Heizung erreicht nur eine Raumtemperatur von 15ºC
• Heizungsausfall zu Weihnachten. Eiskalte Wohnung
• Erheblicher Mottenbefall
• Nichtabschließbare Wohnungstür
• Wohnung wird höchstens 18 Grad warm

20% Mietminderung

• Erheblicher Lärm und Verschmutzung durch Touristen
• Fahrstuhlausfall für Mieter aus dem 16. Stock
• Rostiges Wasser
• Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad
• Schimmelpilzbildung an mehreren Wänden
• Silberfische in der Wohnung
• Sommerhitze - zu heiße Wohnungsinnentemperaturen
• Unzureichende Beheizbarkeit der Wohnung

10% Mietminderung

• Alte Heizungstechnik
• Altglascontainer - nächtlicher Lärm durch Flascheneinwurf
• Bordell nutzt Wohnhauseingang
• Eingeschränkte Möglichkeit der Raumtemperaturregulierung
• Erheblicher Kaltwasservorlauf
• Kein Warmwasser
• Lärm aus dem Heizungskeller- insbesondere wenn die Pumpe anspringt
• Mäuse- und Kakerlakenbefall
• Mülltonne fehlt
• Ratten im Hof
• Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung
• Schlechte Heizleistung wegen defektem Schornstein
• Urinstrahlgeräusche vom Nachbarn (Stehpinkler)

5% Mietminderung

• Aus undichten Versorgungsschächten dringt Zigarettenrauch
• Fehlender Garagenschlüssel
• Feuchter Keller nach Regenfällen
• Gegensprechanlage und elektrischer Türöffner defekt
• Geruchsbelästigungen durch Fleischerei
• Haustür nicht abschließbar
• Kamin im Winter nicht nutzbar wegen Rauchentwicklung
• Keller nur eingeschränkt nutzbar
• Klingel fehlt
• Nasse Wohnung bei Schlagregen aufgrund undichter Fenster
• überlaufende Mülltonne
• Unbenutzbare Terrasse