BGH lehnt Mietminderung bei Flächenunterschreitung wegen Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit im Mietvertrag ab

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gestern entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Im Mietvertrag war zur Wohnungsgröße folgende Klausel enthalten:

"Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Der Vermieter hatte von der Mieterin die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 verlangt. Diese berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt - die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage des Vermieters daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hatte eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Mieterin zu weitergehender Zahlung verurteilt. 

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Die Bundesrichter entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor (BGH, Urteil vom 10.11.2010;  Az.: VIII ZR 306/09).