Bürgschaft für Mietzahlungen: BGH gestattet höhere Mietsicherheiten

Bürgschaft für Mietzahlungen darf der Höhe nach unbegrenzt sein

Die Grenze von drei Monatskaltmieten für Mietsicherheiten gilt für vom Mieter gestellte Kautionen, nicht aber für Bürgschaften von Dritten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell entschieden. Die Entscheidung widerspricht nach Meinung der Bundesrichter nicht etwa dem Mieterschutz, sondern schützt Mieter vielmehr vor fristlose Kündigungen bei Zahlungsverzug.

Der Fall

Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger eine Wohnung gemietet. Die Miete belief sich auf monatlich 350 € plus 95 € Nebenkosten. Nachdem der Bruder die Mietzahlungen für Juli und August 2007 schuldig geblieben war, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten der Beklagten war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verbürgte.

In der Folgezeit blieb der Bruder die Mietzahlungen für Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger wurde der Bruder zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von knapp 6.500 € nebst Zinsen verurteilt.

Der Kläger verlangte von der Beklagten auf Grundlage der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe sowie zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mietzahlungen für die Monate August und September 2009. Die Beklagte erklärte sich lediglich zur Zahlung von drei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 1.050 € bereit. Den Restbetrag klagte der Kläger ein.

Das sagt das Gericht

Die Klage war erfolgreich. Nach Auffassung der Bundesrichter habe der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der gesamten Summe aus dem Bürgschaftsverhältnis. Die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (siehe „Das sagt das BGB“) begrenze zwar die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten. Die Norm finde allerdings keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt werde, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen solle, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken (BGH, Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 379/12).

Bürgschaft für Mietzahlungen birgt hohes Risiko

Wer für die Mietzahlungen eines anderen eine Bürgschaft übernimmt, geht ein großes Risiko ein, denn nach der Entscheidung des BGH haftet der Bürge unbegrenzt für offene Mietzahlungen. Vor diesem Hintergrund sollte die Übernahme einer solchen Bürgschaft wohl überlegt sein.

Alles zum Thema Bürgschaft erfahren Sie im Beitrag So funktioniert die Bürgschaft als Mittel der Kreditsicherung

Zahlungsverzug: Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung

Der Schuldner gerät gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Zahlungsverzug (Schuldnerverzug), wenn er nach Fälligkeit der Leistung trotz Mahnung durch den Gläubiger diesem die geschuldete Leistung nicht erbringt.

Das sagt das BGB

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.