Arglistige Täuschung begründet Haftung trotz Gewährleistungsausschluss

Arglistige Täuschung rechtfertigt rechtsvernichtende Anfechtung

Die arglistige Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (siehe „Das sagt das BGB“) berechtigt den Getäuschten zur Anfechtung des von ihm aufgrund der Täuschungshandlung abgeschlossenen Rechtsgeschäfts. Die Anfechtung ermöglicht als eines von wenigen Rechtsinstituten dem Anfechtungsberechtigten die einseitige Beseitigung eines Rechtszustandes. Aufgrund dieser rechtsvernichtenden Wirkung ist die Anfechtung an strikte Voraussetzungen geknüpft.

Wichtiger Hinweis

Als arglistige Täuschung wird eine vorsätzliche Irreführung verstanden, die durch bewusste Falschangabe oder dem Verschweigen wahrer Tatsachen aufrechterhalten wird, obwohl Aufklärungspflicht besteht. Wer also mithilfe falscher Tatsachen versucht, eine Person zur Abgabe einer Willenserklärung zu bewegen, der handelt gemäß einer arglistigen Täuschung.

Eine arglistige Täuschung liegt danach immer dann vor, wenn eine Person eine andere Person vorsätzlich belügt oder ihr falsche Tatsachen vorspiegelt. Gibt die getäuschte Person dann aufgrund der Täuschung eine rechtsverbindliche Willenserklärung ab, so kann sie diese innerhalb eines Jahres anfechten gemäß § 124 BGB. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem der Anfechtungsberechtigte von der Täuschung Kenntnis erlangt.

So funktioniert die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Die erfolgreiche Anfechtung einer Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung hat die Nichtigkeit der angefochtenen Willenserklärung und somit gleichzeitig die Nichtigkeit des vereinbarten Rechtsgeschäfts zur Folge. Das Rechtsgeschäft wird rückwirkend für nichtig erklärt und gilt als von Anfang an unwirksam – als ob es nie existiert hätte. Ist dem getäuschten Anfechtenden aufgrund der arglistigen Täuschung ein Schaden entstanden, so kann er von seinem arglistig handelnden Vertragspartner z. B. Schadenersatz fordern. Er hat aber auch die Möglichkeit, trotz der arglistigen Täuschung an dem Vertrag festzuhalten, indem er trotz Kenntnis der Täuschung nachträglich in den Vertrag einwilligt.

Eine arglistige Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB setzt

1. eine Täuschungshandlung,
2. einen durch die Täuschungshandlung erregten oder verstärkten Irrtum beim Getäuschten,
3. die Kausalität des durch die Täuschung erregten Irrtums für die Abgabe der Willenserklärung und
4. das arglistige, also vorsätzliche, Handeln des Täuschenden

voraus.

Hausverkäufer haftet für arglistige Täuschung von Mängeln auf Schadenersatz

Ein Hausverkäufer, der dem Käufer den Umfang eines bestehenden Mangels am Verkaufsobjekt nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses wegen arglistiger Täuschung auf Schadenersatz haften. Hat der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und hält er fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches zumindest für möglich, so ist er verpflichtet, dies dem Käufer mitzuteilen.

Der Fall

Der Kläger erwarb von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Im Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien einen Gewährleistungsausschluss. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel am Wohnhaus bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Kläger verlangte daraufhin von den Beklagten die Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 25.000 €. Er warf ihnen arglistige Täuschung wegen des Verschweigens des gravierenden Mangels vor. Die Beklagten weigerten sich, der Schadenersatzforderung nachzukommen. Sie argumentierten, dass sie 2004 die Dachisolierung teilerneuert hätten und davon ausgegangen seien, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben. Der Kläger zog vor Gericht.

Das Landgericht (LG) gab der Klage statt. Die Beklagten seien zur Zahlung des Schadenersatzes verpflichtet, weil sie dem Kläger das Ausmaß der Schäden arglistig verschwiegen hätten.

Die Beklagten gingen in Berufung.

Das Urteil

Ohne Erfolg. Die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz gaben dem Kläger Recht. Dieser könne von den Beklagten Ersatz des geltend gemachten Schadens verlangen. Wer beim Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibe, könne trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen arglistiger Täuschung auf Schadenersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniere und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches zumindest für möglich halte, so müsse er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Anderenfalls könne dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen.

Laut Sachverständigengutachten war die Dachisolierung zum Zeitpunkt des Hausverkaufs durch Marderbefall weitgehend zerstört. Bei der Teilsanierung mussten die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen haben, dass auch das restliche Dach befallen war. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden war diese Möglichkeit naheliegend. Denn der Marder hatte sich rund ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und dabei nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht.

Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte. Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Kläger mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdrängt damit auch den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss (OLG Koblenz, Urteil vom 15.01.2013, Az.: 4 U 874/12).

Das sagt das BGB

§ 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.