Kündigung: Mietvertrag darf wegen mangelnder Rentabilität gekündigt werden

Kündigung: Mietvertrag darf wegen mangelnder Rentabilität gekündigt werden

Die Kündigung eines Mietvertrags wegen mangelnder Rentabilität der Immobilie (Verwertungskündigung) ist laut aktueller Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) generell zulässig. Die Kläger waren in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das seit 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet war. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Dies lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage ab.

Abwägung zwischen Rentabilität und Interesse des Mieters

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte dagegen Erfolg. Der BGH bekräftigte seine Rechtsprechung, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung  sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, könne ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten Zustand mit mangelnder Rentabilität erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, mangelnde Rentabilität ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.  Der Senat hat die Sache zur erneuten Aufklärung der mangelnden Rentabilität an das Berufungsgericht zurückverwiesen (BGH, Urteil vom 08.06.2011;  Az.: VIII ZR 226/09).