GmbH & Co. KG als Vermieter darf nicht wegen Eigenbedarf kündigen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen darf. Der Beklagte ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin, einer GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH ist ein Ehepaar; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Am 30.04.2009 sprach die Vermieterin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete Berufung ebenfalls.

Der BGH stimmte der Begründung des Berufungsgerichts zu, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden kann. Die von der Klägerin erklärte Kündigung sei unwirksam, das Räumungsbegehren daher unbegründet. Nach ständiger Rechtsprechung dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) - anders als eine Kapitalgesellschaft - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Diese Rechtsprechung lässt sich aber, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsgesellschaft (OHG) setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht "zufällig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein. Einer Kommanditgesellschaft könne der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten, Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin grundsätzlich nicht als Eigenbedarf zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 15.12.2010;  Az.: VIII ZR 210/10).