Vermieter muss Gewerbebetrieb erlauben

In Zeiten hoher Büromieten versuchen viele Freiberufler und Gewerbetreibende überteuerte Mietzinszahlungen zu vermeiden, indem sie ihre berufliche Tätigkeit von der eigenen Wohnung aus ausüben. Doch Vorsicht! Ohne Erlaubnis des Vermieters droht die Kündigung.

Der Fall aus der Praxis

Ein Immobilienmakler übte seine selbstständige Tätigkeit in seiner gemieteten Wohnung aus.

Die Vermieterin forderte mit Schreiben vom 07.03.2007 den Mieter, die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu unterlassen. Der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Formularmietvertrag sah die Anmietung „zu Wohnzwecken“ vor und enthielt die Regelung, dass der Mieter die Mietsache zu anderen Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen dürfe.

Nachdem die Aufforderung der Vermieterin ohne Erfolg geblieben war, kündigte sie mit Schreiben vom 04.06.2007 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, und verlangte die Räumung und die Herausgabe der Wohnung. Als Grund für die Kündigung gab sie den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung durch den Immobilienmakler an. Dieser klagte gegen die Kündigung.

Das sagt der Richter

Nach Ansicht des Gerichts muss der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden.

Der Vermieter könne jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Würden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies im Streitfall nach Aussage der Vermieterin der Fall sein soll, komme ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Dieser Punkt bedürfe einer Aufklärung durch das Berufungsgericht, sodass der Rechtsstreit an selbiges zurückzuverweisen sei (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az.: IIIV ZR 165/08).

Das bedeutet die Entscheidung

Enthält ein Wohnungsmietvertrag keine Regelung über die Ausübung einer freiberuflichen bzw. gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung bzw. einen Genehmigungsvorbehalt, so muss der Mieter vor Aufnahme einer solchen Tätigkeit die Erlaubnis des Vermieters einholen.

Der Vermieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet eine entsprechende Genehmigung zu erteilen, wenn der Mieter keine Mitarbeiter beschäftigt und wenn – auch im Falle eines Publikumsverkehrs – weder auf die Mietwohnung noch auf die Mitmieter im Hause größere Einwirkungen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung ausgehen.

Heißer Tipp

Wenn Sie eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit von Ihrer Wohnung aus ausüben wollen, sollten Sie unbedingt bereits im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung treffen und sich die Option offen halten, Mitarbeiter beschäftigen zu dürfen. Auch wenn Sie bei einer solchen Regelung vielleicht einen erhöhten Quadratmeterpreis bezahlen müssen, kommen Sie immer noch günstiger weg, als bei einer separaten Anmietung eines Geschäftsbüros.

Musterklausel zum Download

Hier finden Sie eine vorformulierte Musterklausel zur Berufsausübung in einer Mietwohnung.