Staatliche Förderung hat Auswirkungen auf Mieterhöhung

Der Kauf und die Vermietung von Immobilien stellt für viele Führungskräfte zu Recht eine krisensichere Form der Altersvorsorge dar. Klar, dass Sie hier auch von staatlicher Förderung so viel wie möglich profitieren sollten. Werden Modernisierungsmaßnahmen bei Mietwohnungen staatlich gefördert, kann dies allerdings bei einem notwendigen Mieterhöhungsverlangen Ihrerseits Auswirkungen haben. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ging es um die sächsische „Abwrackprämie“ für Heizungen.

Der Fall aus der Praxis

Eine Vermieterin hatte im Jahr 1999 Modernisierungsmaßnahmen in einer von ihr vermieteten Wohnung durchgeführt. Für diese Maßnahmen wurden ihr zinsvergünstigte Darlehen gewährt. Mit Schreiben vom 21.03.2000 erhöhte sie die Miete. Mit einem weiteren Schreiben vom 26.04.2004 verlangte sie eine weitere Mieterhöhung. In dem Schriftsatz informierte die Vermieterin ihre Mieterin nicht über die noch bis 2008 bestehende Zinsvergünstigung durch öffentliche Fördermittel und auch in dem Erhöhungsverlangen war die Vergünstigung nicht berücksichtigt. Die Mieterin, die der Mieterhöhung nicht zugestimmt hatte, vertrat die Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei und zumindest bei dem Erhöhungsbetrag die Zinsvergünstigung in Abzug zu bringen sei. Die Vermieterin legte mit Schriftsatz vom 27.01.2005 eine Kopie des Mieterhöhungsverlangens aus dem Jahr 2000 vor, das Angaben zur Höhe und Berechnung der Zinsvergünstigung beinhaltete. Sie machte geltend, dass die Zinsvergünstigung durch die Anrechnung im Zuge der Mieterhöhung im Jahr 2000 „verbraucht“ sei. Sie verlangte die Zustimmung der Mieterin zu ihrem Mieterhöhungsverlangen.

Das sagt der Richter

In seinem Urteil führte das Gericht aus, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum, bei dem für Modernisierungsmaßnahmen zinsvergünstigte Darlehen gewährt worden seien, das Darlehen zu berücksichtigen sei. Da die Förderung noch bis zum 31.10.2008 angedauert habe, sei auch bei dem Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahr 2004 die Zinsverbilligung zu berücksichtigen. Deshalb habe das Erhöhungsverlangen auch Angaben zur Höhe der Verbilligung und ihrer Berechnungspositionen enthalten müssen. Da dies aber nicht der Fall gewesen sei, sei das Mieterhöhungsverlangen vom 26.04.2004 zunächst formell unwirksam gewesen. Dieser Mangel sei zum Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes vom 27.01.2005 durch die vorgelegte Kopie des Schreibens vom 21.03.2000, das die erforderlichen Angaben enthalten hatte, behoben worden (BGH, Urteil vom 01.04.2009, Az.: VIII ZR 179/08).

Das bedeutet die Entscheidung

Erhält ein Vermieter öffentliche Fördermittel in Form eines zinsvergünstigten Darlehens für Modernisierungsmaßnahmen, dann ist sein Mieterhöhungsverlangen formell nur wirksam, wenn die Kürzungsbeträge, die sich durch die Inanspruchnahme der Zinsvergünstigung ergeben, und die zugrunde liegenden Berechnungspositionen dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt sind. Die Miete kann in diesem Fall während des Förderungszeitraums maximal um den Betrag erhöht werden, der sich ergibt, wenn die Zinsvergünstigung von der ortsüblichen Vergleichsmiete in Abzug gebracht wird.

Heißer Tipp

Trotz Widerspruchs Ihres Mieters gegen Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, auch wenn Sie die gesetzliche Dreimonatsfrist (§ 554 Abs. 3 BGB) zur Ankündigung der Maßnahme nicht eingehalten haben (BGH, Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07).