Mietrechtsreform: Das ändert sich im Mietrecht 2013

Mietrechtsreform: So ändert sich das Mietrecht durch das Mietrechtsänderungsgesetz

Die Mietrechtsreform in Gestalt des Mietrechtsänderungsgesetzes hat unlängst den Deutschen Bundestag passiert. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll das Gesetz das Wohnraum-Mietrecht modernisieren, indem es Anreize zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes schafft und erstmals das sogenannte Contracting, d. h. die gewerbliche Wärmelieferung, regelt und fördert. Darüber hinaus gibt die Reform den Vermietern neue Instrumente zur Bekämpfung des sogenannten Mietnomadentums an die Hand und stärkt den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.

Die Mietrechtsreform betrifft die folgenden Regelungskomplexe:

1. Energetische Modernisierung von Wohnraum
2. Bekämpfung von Mietnomaden
3. Förderung des Contracting
4. Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Energetische Modernisierung von Wohnraum

Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht eine Reform der Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor (bisher § 554 BGB). Der neu geschaffene Tatbestand „Energetische Modernisierung" umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, z. B. die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Die neue Regelung soll investitionswilligen Vermietern mehr Rechtssicherheit bieten. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie z. B. die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden, berechtigen den Vermieter aber nicht zur Mieterhöhung.

Energetische Modernisierungen sollen für einen Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen können. Ist z. B. die Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, so ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat können Mieter die Miete wie bisher mindern, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist.

Wichtiger Hinweis

Beachten Sie, dass dieser vorübergehende Minderungsausschluss nur für energetische Modernisierungen gelten soll. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

Die Vorschrift des § 559 BGB bleibt unberührt. Sie gibt dem Vermieter die Möglichkeit, durch Modernisierungsmaßnahmen entstandene Kosten auf die Miete umzulegen, und zwar jährlich maximal elf Prozent der aufgewendeten Kosten (siehe „Das sagt das BGB“). Diese Umlagemöglichkeit soll auch für energetische Modernisierungen gelten. Kosten für Erhaltungsaufwendungen hingegen, die mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind, berechtigen den Vermieter nicht zur Erhöhung der Miete. Dies wird künftig im Mieterinteresse ausdrücklich im BGB geregelt. Diese Klarstellung fehlt bisher im Gesetz.

Macht ein Mieter geltend, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt, so kann sich die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verzögern. Diese sogenannte Härtefallprüfung wird durch die Mietrechtsreform in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierungsmaßnahmen zunächst ohne Verzögerungen durchgeführt werden können. Der Härteeinwand des Mieters ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen. Ein neuer § 555c BGB verpflichtet den Vermieter, den Mieter auf die Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Härtegründen hinzuweisen.

Gesetzgeber sagt Mietnomaden den Kampf an

Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht neue Verfahrensregeln vor, die es den Vermietern erleichtern sollen, Mietnomaden loszuwerden. Zu diesem Zweck sollen Räumungssachen künftig vorrangig von den Zivilgerichten bearbeitet werden. Denn der Vermieter kann auch bei einer wirksam erfolgten Kündigung des Mietvertrages seine vertragliche Leistung (Besitzüberlassung an der Mietsache) nicht eigenmächtig zurückhalten. Die Zivilgerichte sollen ihnen künftig Priorität einräumen und vorrangig terminieren. Die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien des Mietvertrages sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

Die in der Praxis entwickelte sogenannte Berliner Räumung wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Sie erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen, indem der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen kann, ohne gleichzeitig die häufig sehr kostspielige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Im Klartext bedeutet dies, dass die Räumung darauf beschränkt werden kann, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Für den Vermieter entfällt somit der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände.

Wichtiger Hinweis

Nicht selten öffnet dem Gerichtsvollzieher bei der Vollstreckung eines Räumungsurteils ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter keine Kenntnis von der Untervermietung hatte, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung zunächst nicht räumen, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Damit soll nach dem Willen des Gesetzgebers Schluss sein. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren verschafft dem Vermieter die Möglichkeit, in einer solchen Situation zügig einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu erhalten.

Mietrechtsänderungsgesetz fördert Contracting

Durch die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten wird durch das Mietrechtsänderungsgesetz gesetzlich verankert.

Praxis-Tipp

Vermieter, die von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können die Kosten der Wärmelieferung künftig als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Contractor eine neue Anlage errichtet oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefert, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein. Der Vermieter muss dem Mieter die Umstellung rechtzeitig ankündigen, damit dieser prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Besserer Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Eine Umgehung des Mieterschutzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Form des sogenannten Münchener Modells ist künftig gesetzlich ausgeschlossen.

So funktioniert das Münchener Modell

§ 577 a BGB (siehe „Das sagt das BGB“) schützt den Mieter über einen Zeitraum von drei Jahren vor einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen später veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für Ballungsräume auf bis zu zehn Jahre verlängern. Das Münchener Modell ist dadurch gekennzeichnet, dass Bauträger und Wohnungsinteressenten eine Personengesellschaft (z. B. GbR) gründen, um ein Mietshaus zu erwerben, den Gesellschaftern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Nach dem Erwerb der Immobilie durch die GbR wird den Mietern im Wege der Eigenbedarfskündigung gekündigt und das Grundstückseigentum unter den Gesellschaftern aufgeteilt und modernisiert. In der Folge setzt sich die GbR auseinander, wobei die Gesellschafter als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Wie von Anfang an beabsichtigt sind nun keine Mieter mehr vorhanden und die Wohnungen können von den ehemaligen Gesellschaftern und jetzigen Eigentümern direkt bezogen oder neu vermietet werden. Der Kündigungsschutz des Mieters wird somit praktisch ausgehebelt. Würde der Bauträger hingegen das Mietshaus erwerben, sodann in Gemeinschafts- und Sondereigentum (Wohnungen) aufteilen und erst nach der Aufteilung an die Interessenten verkaufen, so würde die mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1 BGB greifen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz schließt diese Schutzlücke nun, indem es eine weitere Kündigungsbeschränkung für die Fälle vorsieht, in denen vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrere Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung der  Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

In § 558 Abs. 3 BGB soll eine Regelung eingefügt werden, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (Ballungsgebieten) per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerung besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Das sagt das BGB

§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.