Vermieter in der Pflicht - Begründung einer fristlosen Kündigung ist gar nicht so einfach

Vermietetes Wohneigentum als zusätzliche Altersvorsorge ist beliebt, bietet aber auch Risiken. Zahlungsunwilligen Mieter von Wohnraum bspw. so zu kündigen, dass die Kündigung auch vor Gericht Bestand hat, ist bekannter Maßen nicht leicht. Dies gilt auch für Fälle, in denen die Miete über einen längeren Zeitraum nicht in voller Höhe bezahlt wurde. Über einen solchen Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) im vorliegenden Fall zu entscheiden.

Der Fall aus der Praxis

Die Vermieterin klagte auf Räumung einer gemieteten Wohnung. Bei Übergabe der Wohnung Ende Februar 2004 war allerdings schon eine Reihe von "Mängeln" aufgelistet. In dem darauf folgenden Zeitraum bis einschließlich Oktober 2007 zahlte der Mieter überwiegend nur eine geminderte Miete. Im August 2006 forderte die Vermieterin ihn schriftlich zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.734 € auf und führte dabei zur Höhe des Mietrückstandes aus:

"Die Zusammensetzung des Rückstandes entnehmen Sie bitte dem beigefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Wohnung … wurden Ihnen in Höhe von 20% auf die Kaltmiete (= 111 €) für den Zeitraum Dezember 2004 bis August 2006 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gutgeschrieben."

Nach einer weiteren schriftlichen Aufforderung im März 2007 zur Zahlung des – nach Berücksichtigung der Minderung – verbleibenden Mietrückstandes in Höhe von 5.023 € wurde das Mietverhältnis im Mai.2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Zur Begründung listete die Vermieterin für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand in Höhe von 5.303 € sowie für die Vorauszahlungen einen Betrag von 2.038 €. Das Amtsgericht  hielt die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht für unwirksam und wies die Räumungsklage ab. Das Landgericht (LG) gab der Vermieterin dagegen Recht und gab der Räumung statt. Der Mieter zog vor den BGH.

Das sagt der Richter

Erfolglos, wie die Karlsruher Richter feststellten. Die fristlose Kündigung vom Mai 2007 werde den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht und ist deshalb nicht unwirksam. Zweck der Begründungspflicht sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesem Zweck ausgehend habe der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter einen Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffere. In Fällen bei denen die Kündigung auch auf frühere Rückstände stütze, genüge es zur formellen Wirksamkeit, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, um mit Hilfe dieser Angaben die Möglichkeit habe, die Kündigung eigenständig auf Stichhaltigkeit überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 96/09).

Das bedeutet die Entscheidung

An die Begründung einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzuges dürfen nach höchstrichterlicher Meinung keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genügt, wenn der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet wird, dass der Mieter in der Lage ist, die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können.

Heißer Tipp

Um sich als Vermieter vor den nicht zu Unrecht gefürchteten „Mietnomaden“ zu schützen, sollten Sie vor Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich Selbstauskünfte von den Mietinteressenten über deren finanzielle Situation einholen. Wenn die Interessenten diesbezügliche Angaben machen, müssen sie auch  wahrheitsgemäß sein, d. h. den Tatsachen entsprechen. Das gilt vor allem für die Frage nach dem Einkommen. Bei falschen Angaben können Sie kündigen bzw. die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung erklären. Ein probates Mittel, verifizierbare Informationen über den potenziellen Mieter zu erhalten, sind auch Schufa-Auskünfte oder Referenzen vom vorherigen Vermieter. Wird dies abgelehnt, sollten Sie es gar nicht erst zu einem Mietvertrag kommen lassen.

Bedenken Sie aber, dass es einen vollständigen Schutz gegen unlautere Mieter nicht geben kann.