Widerstand gegen Mieterhöhung aufgrund Mietspiegels – Mieter muss reduzierende Umstände beweisen

20. März 2012

Mieter wehrt sich gegen Mietspiegel und beruft sich auf schlechte Ausstattung

Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, muss laut Amtsgericht (AG) München das Vorliegen von Umständen, die dagegen zu einer Reduzierung der Miete führen, vom Mieter bewiesen werden. Im Ausgangsfall hatte der spätere Kläger die betreffende Wohnung 1980 angemietet. Die ursprüngliche Miete betrug 410 DM und stieg bis 2011 auf 410 € an. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben, wobei die Ausstattung „Zentralheizung“ und „Warmwasserversorgung“ durchgestrichen waren. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 verlangte der neue Vermieter eine Mieterhöhung auf 492 €. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem örtlichen Mietspiegel. Der Mieter weigerte sich, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei völlig angemessen, schließlich seien bei Anmietung der Wohnung eine Warmwasserversorgung und eine Heizung nicht vorhanden gewesen. Auch in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu einem Abschlag nach dem Mietspiegel und müssten berücksichtigt werden. Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, sagte der Vermieter und erhob Klage.

Nur Nachweis durch Mieter berechtigt zur Reduzierung

Das Amtsgericht gab dem Vermieter nur zum Teil Recht - es sei hier ein Abschlag wegen der fehlenden Warmwasserversorgung und der fehlenden Heizung anzusetzen. Grundsätzlich müsse der Mieter die für ihn günstigen Umstände nachweisen. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sei. Schließlich seien gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem sei im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden. Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens sei allerdings nicht zu machen. Der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle. Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, könne heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe. Ein Abschlag sei daher hier nicht möglich. Es verbleibe aus diesem Grund nur bei obigem Abschlag, die neu berechnete Miete betrage daher 456 €. Im Übrigen sei die Klage abzuweisen (AG München, Urteil vom 05.12.11; Az.: 424 C 19813/11).

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