Mietminderung wegen Lärm – Protokoll ist zum Nachweis der Beeinträchtigung nicht zwingend
Mieter mindern Miete wegen Vermietung von Ferienwohnungen im Haus
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt. Im Ausgangsfall sind die Beklagten Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Mieter zahlen daraufhin unter Vorbehalt einen Betrag von 3.700 €. Mit ihrer Klage begehrt die Vermieterin Räumung der Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Mieter die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die Minderung für angemessen gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung hat das Landgericht die Mieter zur Räumung verurteilt.
Beschreibung von Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz reicht zum Nachweis aus
Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB) in unvertretbarer Weise überspannt hat. Zutreffend sei allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das übliche Maß von Störungen hinausgeht. Entgegen der Vorinstanz gehen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis verursacht werden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung verkannt. Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Beeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Mieter gerecht (BGH, Urteil vom 28.02.2012; Az.: VIII ZR 155/11).
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