Betriebskostenabrechnung: Erstattung eines fehlerhaften Guthabens bedeutet kein Schuldanerkenntnis des Vermieters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gestern entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt. Im Ausgangsfall hatte der Vermieter im Juli 2007 den Klägern (Mieter) die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 erteilt. Die Abrechnung ergab ein Guthaben der Mieter von 185,96 €, die der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto der Kläger gutschrieb. Kurze Zeit später fiel ihm auf, dass bei der Abrechnung versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte er den Klägern Anfang Dezember 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Die Kläger begehren die Rückzahlung des abgebuchten Betrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und Berufung zugelassen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter blieb erfolglos. Der BGH entschied, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die gesetzliche Fristenregelung für Betriebskosten gewährleiste, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen sollen. Angesichts dessen rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung ursprünglich genannten Endbetrag verbindlich werden lässt (BGH, Urteil vom 12.01.2011;  Az.: VIII ZR 296/09).