Immobilienboom in Deutschland: Was beeinflusst die Preise?

Die Nachfrage nach Immobilien steigt auch 2014 weiter, und mit ihr die Miet- und Wohneigentumspreise.

Im vergangenen Dezember berichtete Reuters, dass Forscher aufgrund der guten Konjunkturaussichten und sehr niedrigen Kreditzinsen eine deutlich steigende Nachfrage nach Wohneigentum erwarteten. Noch werde zu wenig gebaut, und die von der großen Koalition angekündigte Mietpreisbremse verunsichere Investoren zusätzlich. Die Bundesbank beobachtete einen Preisanstieg um 20 Prozent für Wohnungen in städtischen Ballungsräumen gegenüber 2010.

Vor allem Wohneigentum in Ballungsräumen gefragt

Die Ideen zu einer Mietpreisbremse kommen nicht von ungefähr: Viele ausländische Investoren suchen nach Wohneigentum in Boom-Towns wie Berlin, wie die Berliner Morgenpost berichtet. Auch die Berliner selbst interessierten sich immer stärker für eine Eigentumswohnung, um diese selbst zu nutzen. Vor allem die Käuferschicht der unter 30-Jährigen wachse stark, so Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer der Ziegert-Bank- und Immobilienconsulting.

In Regionen wie München und Augsburg, wo der Immobilienmarkt schon länger auf anderen Niveaus rechnet, erwartet man ebenfalls höhere Miet- und Kaufpreise. Zum Jahresende 2013 zitierte die Augsburger Allgemeine Prognosen des DIW, wonach Bestandsimmobilien in München bis Mitte 2014 um gut 15 Prozent teurer würden. In Ulm und Augsburg erwarte man eine Steigerung um etwa 13 bzw. 12 Prozent. Schon jetzt müsse man laut Berechnungen der Bayerischen Landesbausparkasse über mehr als das doppelte Durchschnitteinkommen verfügen, wenn man sich in München ein gebrauchtes Eigenheim finanzieren wolle. Deutlich günstiger fallen dagegen die Immobilieninvestition in ländlichen Regionen aus.

Überbewertete Objekte in angespannten Teilmärkten

Falls Sie eine Investition in sogenanntes Betongold planen, sollten Sie trotz des Booms erst nach genauer Bewertung des Kaufobjekts bzw. des Anlageprodukts zugreifen. Das Handelsblatt nennt in seinen Anlageempfehlungen als Grund für explodierende Preise in manchen Regionen sogar Schwarzgeldinvestoren aus kriselnden Staaten in Südeuropa. Diese Schwarzgelder flössen in bar und derzeit in rauen Mengen in den Immobilienmarkt Deutschlands, ohne dass Kaufobjekte auf Mängel überprüft würden. Daher würden mittlerweile sogar in B-Lagen die Preise steigen, und die Gefahr einer Immobilienblase steige, so Kemal Bagci von der Royal Bank of Scotland gegenüber dem Handelsblatt. Auch die Bundesbank hatte laut verschiedenen Medienberichten bereits im Herbst 2013 vor einer Immobilienblase gewarnt, relativierte ihre Aussage jedoch zu Beginn dieses Jahres: In einem Gastbeitrag im Magazin Immobilien & Finanzierung spricht Bundesbankvorstandsmitglied Dr. Andreas Dombret von „angespannten Teilmärkten", vor allem in attraktiven Großstädten, in denen eine Überbewertung von Immobilien um 20 Prozent vermutet werde.

Die richtige Bewertung des Kaufobjekts

Für Sie als Interessenten empfiehlt sich also genaues Hinschauen, was den Wert einer Immobilie betrifft. Wie beim Grundstückskauf ergibt sich der Wert je nach Berechnungsverfahren unter anderem aus der Grundstückslage. Eine gute Infrastruktur macht die Lage umso begehrter. Für die angemessene Immobilienbewertung gibt es gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verschiedene Verfahren, die je nach Nutzungsinteresse gut oder weniger gut geeignet sind.

In einschlägigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 sind diese leicht verständlich erklärt: Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für selbst genutzte Immobilien, zum Beispiel Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser. Im Wesentlichen werden dafür der Bodenwert (inklusive Erschließungskosten) und der Gebäudesachwert (Bauwert, Baunebenkosten und Außenanlagenwert) bestimmt. Mit einbezogen werden außerdem wertbeeinflussende Faktoren wie Baujahr, Gebäudezustand, Gesamt- und Restnutzungsdauer. Den Sachwert beeinflussen jedoch auch Marktanpassungsfaktoren, auf deren Anwendung in der Wertermittlung Sie ganz genau achten sollten. Dazu zählt zum Beispiel die regionale Marktsituation, die – wie oben dargestellt – derzeit besonders in begehrten Großstädten relativ angespannt sein kann. Dagegen können Marktanpassungsfaktoren in ländlichen Regionen den Sachwert von Immobilien nach unten korrigieren.

Letztlich bedeutet das für Sie als Interessenten, dass Sie sich die Einzelheiten des angewendeten Wertermittlungsverfahrens genau ansehen sollten. Für die Wertermittlung von Objekten, mit denen Sie Mieterträge erzielen wollen – zum Beispiel Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser –, liefert übrigens das Ertragswertverfahren aussagekräftige Zahlen. Auch hier spielt die Lage der Immobilie eine besondere Rolle, zum Beispiel in Form von örtlichem Bodenrichtwert und Liegenschaftszins.