Vermietung einer Ferienwohnung – Auch bei geringer Selbstnutzung kann Verlust anerkannt werden

2. Mai 2012

Finanzamt verneint aufgrund Prognose Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung der Ferienwohnung

Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) hat jetzt einer Klage wegen der steuerlichen Anerkennung von mehrjährigen Verlusten aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung stattgegeben und dabei - entgegen der Rechtsprechung des BFH - die Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt. Im Ausgangsfall ging es um die Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung, die diese über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006 - abgesehen von einer jährlichen dreiwöchigen, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung - fremdvermieteten. Das beklagte Finanzamt hatte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung zunächst vorläufig anerkannt. Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Berechnung einen Totalverlust ergab, erkannte das Finanzamt in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte grundsätzlich entbehrlich ist, hielt die Behörde dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung unter Berufung auf den BFH für geboten.

FG lehnt Auffassung des BFH zur Überschusserzielungsabsicht ab

Dieser auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) basierenden Rechtsauffassung ist das Niedersächsische FG entgegengetreten. Es bestehe dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, wenn dieser seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutze oder sich dies nur vorbehält. Ebenfalls sei kein Raum für Zweifel, wenn die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt ist und die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage – wie im Streitfall - erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden. Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung trug das Gericht insoweit Rechnung, indem es die Gesamtaufwendungen der Kläger zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres kürzte (Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 07.03.2012;  Az.: 9 K 180/09).

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