Heizkosten bei Eigentumswohnung – Verwalter muss nach Verbrauch abrechnen

Verwalter legt bei der Abrechnung der Heizkosten Abschlagszahlungen auf die Wohnungseigentümer um

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt mit der korrekten Abrechnung der Heizkosten bei einer Eigentumswohnung beschäftigt. Im Ausgangsfall hatten sich die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft gewandt. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.

Bei der Einzelabrechnung zählt der Verbrauch

Die Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte allerdings teilweise Erfolg. Der BGH entschied, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist. Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden (BGH, Urteil vom 17.02.2012;  Az.: V ZR 251/10).