Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen – Sicherheitszuschlag ohne Begründung reicht nicht
Vermieter will bei Vorauszahlung der Nebenkosten 10 % Sicherheitszuschlag
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat gestern eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen (Nebenkosten) bei einer Mietwohnung getroffen. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Vermieterin über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Vermieterin verlangte daher von den Mietern eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter sind der Erhöhung in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Erhöhung ist nur bei konkret zu erwartender Kostensteigerung gerechtfertigt
Dies hat der BGH bestätigt. Die Richter stellten klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 % (BGH, Urteil vom 28.09.2011; Az.: VIII ZR 294/10).
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