Kredit oder Hypothek: Was eignet sich besser?

Ob Firmenliegenschaft, Renditeobjekt oder Eigenheim: Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, benötigen Sie die entsprechenden Finanzen. Der Immobilienmarkt ist lukrativ, aber auch teuer. Die meisten finanzieren Kauf und Bau mit einem Kredit oder einer Hypothek. Doch was ist besser geeignet? Hypothek oder Konsumkredit? Beide Finanzierungswege haben ihre Vor- und Nachteile.

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Kredit

Der Kredit ist für Sie geeignet, wenn Sie ein günstiges Immobilienangebot haben oder viel Eigenkapital mitbringen. Denn er ist eher für kleinere Darlehenssummen gedacht. Je höher das Darlehen, desto teurer wird der Kredit insgesamt. Dieser Fakt ist vor allem dann relevant, wenn Sie eine Immobilie in einer teureren Region möchten. In der Regel wird der Preis einer Liegenschaft durch die Baukosten und den Bodenpreis beeinflusst. Während die Baupreise bundesweit recht ähnlich sind, gibt es beim Grundstückspreis starke regionale Unterschiede. Der Ort für die Immobilie kann demnach ein Entscheidungskriterium dafür sein, ob ein Kredit besser ist als eine Hypothek. In günstigen Gegenden benötigen Sie weniger Eigenkapital oder, wenn viel Kapital vorhanden ist, ein kleineres Darlehen. Hier kann sich ein Kredit durchaus lohnen. Darüber hinaus machen Sie mit dem Kredit reine Geldschulden und müssen nicht die Immobilie verpfänden. Vor allem dann, wenn sie während der Vertragslaufzeit in finanzielle Not gelangen könnten, kann das entscheidend sein. Kaum etwas ist fataler, als Geld in eine Immobilie zu investieren und diese dann nicht zu besitzen. Ein weiterer großer Vorteil des Kredites ist die frühzeitige Tilgungsmöglichkeit. Sie können aus dem Kreditvertrag aussteigen, indem Sie die Schulden vorzeitig abzahlen. Das hat den Vorteil, dass Sie schneller wieder schuldenfrei sind. Zudem sparen Sie Zinsen, die für den weiteren Zeitraum fällig wären.

Sonderform Baukredit

Eine Sonderform des Kredits ist der sogenannte Baukredit. Er verspricht meist bessere Konditionen als der Normalkredit. Im Rahmen des Baukredites gibt es oft auch die Möglichkeit der Vollfinanzierung. Das heißt, dass Sie sich die Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen könnten. In der Regel hat man beim Baukredit keinen direkten Zugang zum Geld, sondern stellt Forderungen, die den Bau betreffen, an die Bank. Das hat den entscheidenden Nachteil, dass der Einsatz des Geldes eingeschränkt ist. Nehmen Sie einen Baukredit auf, dürfen Sie damit nur reine Baukosten finanzieren und müssen weitere Anschaffungen beim Kreditgeber rechtfertigen.

Vorteile Kredit

• Gute Konditionen
• Reine Geldschulden/ Haus ist sofort im eigenen Besitz
• Frühzeitiger Vertragsausstieg möglich
• Beim Baukredit: Finanzierung ohne Eigenkapital möglich

Nachteile Kredit

• Geringeres Darlehen
• Meist höhere Zinsen und Gesamtkosten bei größerem Darlehen
• Beim Baukredit: Strenge Vorgaben für die Verwendung des Geldes

Die Hypothek

Die Hypothek ist der am meisten verbreitete Finanzierungsweg für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Der größte Vorteil liegt darin, dass die Konditionen günstig und der Einsatz der finanziellen Mittel flexibel sind. Während Sie bei einem Baukredit ausschließlich spezifische Kosten bezahlt bekommen, haben Sie das Geld aus der Hypothek zur freien Verfügung. Um eine Hypothek aufzunehmen, müssen Sie allerdings mindestens 20 Prozent der Immobilie durch Eigenkapital finanzieren können. Zudem dürfen die Hypothekskosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Weiterer Nachteil der Hypothek: Sie belehnen in fast allen Fällen Ihre Immobilie. Das heißt, wenn Sie während der Vertragslaufzeit zahlungsunfähig werden, kann Ihnen Ihr Kreditgeber das Gebäude wegnehmen.

Hypothek in der Schweiz

Eine besondere Möglichkeit ist die Hypothek aus der Schweiz. Hier gibt es nicht nur unterschiedliche Hypothekarformen, die momentan sehr attraktive Darlehens-Konditionen bieten. Sie können hier auch dann eine Hypothek aufnehmen, wenn Sie einen negativen Eintrag bei der SCHUFA haben. Wie viel Sie eine Hypothek aus der Schweiz kosten würde, können Sie ganz einfach online mit einem Hypothekenrechner kalkulieren. Die laufenden Kosten einer Schweizer Hypothek setzen sich aus Amortisation, Unterhalt und Hypotheks-Zinsen zusammen. Bei den Zinsen ist allerdings nicht der aktuelle Zins entscheidend. Vielmehr wird hier für die Bewilligung mit einem kalkulatorischen Zinssatz gerechnet. Und genau hier liegt einer der Nachteile, zumindest für diejenigen, die weniger Spielraum beim Kapital haben. Der kalkulatorische Zinssatz liegt mit einem hohen Niveau von 5 Prozent weit über dem Durchschnitt des tatsächlichen Zinssatzes. In den vergangenen 20 Jahren lag der Durchschnittszins nie über 4 Prozent. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase würden Sie bei einer 10-jährigen Festhypothek bereits ein Angebot mit einem Zinssatz unter 1 Prozent abschließen können. Der kalkulatorische Zinssatz soll sicherstellen, dass Sie sich die Hypothekskosten auch bei steigenden Zinsen noch leisten können. Er erschwert Ihnen jedoch den Zugang, da Sie für die Gewährung mehr Eigenkapital oder ein höheres Bruttoeinkommen vorweisen müssen.

Vorteile Hypothek

• Geld flexibel einsetzbar
• Günstigere Konditionen/Gesamtkosten
• Beim Kredit in der Schweiz: Günstige Konditionen und Hypothek trotz SCHUFA-Eintrag möglich

Nachteile Hypothek

• Immobilie gehört bis zur Tilgung dem Kreditgeber
• 20 Prozent des Immobilienpreises muss aus Eigenkapital kommen
• Meist kein frühzeitiger Vertragsausstieg möglich
• Beim Kredit in der Schweiz: Hohe Anforderungen an Kreditnehmer (kalkulatorischer Zinssatz)

Was eignet sich besser?

Wie Sie an den Vor- und Nachteilen sehen, kommt es ganz auf Ihre Situation an, ob Sie mit einem Kredit oder einer Hypothek besser dastehen. Wenn Sie viel Eigenkapital mitbringen und lediglich einen "Zuschuss" benötigen, ist der Kredit eine gute Wahl. Im Normalfall ist aber eher die Hypothek dazu geeignet, eine Immobilie zu finanzieren, da sie Ihnen bessere Konditionen verspricht. Wenn Sie glauben, dass das Risiko einer möglichen Zahlungsunfähigkeit während der Vertragslaufzeit besteht, sollten Sie sich jedoch anderweitig umsehen. Im schlimmsten Fall verlieren Sie die Immobilie sonst an den Gläubiger.