BGH verwehrt Mietern das Recht auf eine eigene Wasseruhr

Ungerechtigkeiten beim Wasserverbrauch müssen Mieter hinnehmen. Ein Vermieter kann nicht gezwungen werden, für jede Nutzergruppe Wasseruhren einzubauen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der Fall aus der Praxis

Hintergrund der Streitigkeit war die Betriebskostenabrechnung eines Vermieters. Hinsichtlich der Abrechnung des Wasserverbrauchs rügte ein Mieter Unstimmigkeiten. Seine Wohnung befand sich in einem Haus, das aus vier Wohneinheiten sowie einer gewerblich genutzten Einheit bestand. Während der Wasserverbrauch für das Gewerbe mittels eines Zwischenzählers ermittelt wurde, gab es einen solchen für die privaten Nutzer nicht. Deshalb errechnete der Vermieter den in Streit stehenden Verbrauch, indem er den Gesamtwasserverbrauch vom Hauptwasserzähler ablas, den gewerblich genutzten Teil abzog und schließlich den einzelnen Verbrauch der Mieter anhand des Verteilungsmaßstabs der Wohnflächen ermittelte. Mit dieser Vorgehensweise war der Mieter nicht einverstanden und zog deshalb vor Gericht.

Das sagt der Richter

Ohne Erfolg. Nach Auffassung der Bundesrichter kenne das Gesetz keine Pflicht, den individuellen Wasserverbrauch eines Mieters mittels eines eigenen Zwischenzählers zu erfassen. So genannte Nutzergruppen könnten pauschal erfasst und anschließend mittels eines Verteilungsschlüssels individuell mit den sich daraus ergebenden Kosten belegt werden. Dieser könne sich an der Wohnfläche orientieren, da es auch in dieser Hinsicht keine anderen gesetzlichen Vorgaben gäbe. Es sei Sache der Mietparteien, davon abweichende Vereinbarungen zur Umlagevorgehensweise zu treffen(BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 69/09).

Das bedeutet die Entscheidung

Es mag für alle Mieter ein Schlag ins Gesicht sein, aber die Ungenauigkeiten, die sich durch eine solche „Differenzmethode“ ergeben, werden von Gesetzgeber und Rechtsprechung nach wie vor hingenommen. Dies gilt aber nur für die Verbrauchserfassung von Kaltwasser! Es bleibt abzuwarten, in welche Richtung die Entwicklung gehen wird, wenn Wasser- und Energiepreise weiterhin exorbitant steigen.

Nach wie vor müssen Vermieter lediglich dafür sorgen, dass unterschiedliche Nutzergruppen auch differenziert erfasst werden können.

Expertenrat

Zwar sind Vermieter § 556 a BGB verpflichtet, verbrauchsabhängige Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen dafür geschaffen sind. Fehlen jedoch Wasseruhren, die den Kaltwasserverbrauch messen, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich. Ein Anspruch auf Einbau von Wasseruhren bzw. -zählern steht Mieten in diesem Fall aber nicht zu.

Vermieter können Streitigkeiten vorbeugen, indem sie den Verbrauch jeder einzelnen Mietpartei mittels mehrerer Wasserzähler getrennt ermitteln. Es handelt sich dabei um eine reine Kostenfrage. Vorstrecken muss er diese, er kann sie aber als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Checkliste zum Download

Welche Betriebskosten außer dem Wasserverbrauch sonst noch umlagefähig sind, erfahren Sie in unserer Checkliste umlagefähige Betriebskosten.