Richtige Auswahl der Hausverwaltung – Neue Checkliste gibt Sicherheit

Wenn Sie eine Immobilie zu Vermietungszwecken besitzen, ist die Auswahl der optimalen Hausverwaltung von zentraler Bedeutung – Sie müssen sich schließlich darauf verlassen können, dass diese Ihre Interessen optimal vertritt. Dies gilt umso mehr, wenn Sie in größerer Entfernung vom Vermietungsobjekt wohnen. Immobilienverwaltung ist grundsätzlich Vertrauenssache. Es geht dabei nicht nur um die Abrechnung der Miete, genauso wichtig ist auch der Schutz Ihrer Vermögenswerte. Dementsprechend groß ist die Verantwortung, die die Verwaltung tragen muss.

Hausverwaltung darf jeder machen

Für eine derartige Verwaltertätigkeit ist keine Ausbildung vorgeschrieben – Im Grunde kann dies jeder machen. Auch eine Vorgabe für Fort- und Weiterbildungen existiert nicht. Besonders brisant werden Mängel in der Verwaltung dann, wenn Rechtsstreitigkeiten drohen oder gar Schäden am Wohnungseigentum eingetreten sind. Die gezielte Suche nach dem richtigen Verwalter ist deshalb ungeheuer wichtig.

Lassen Sie sich nicht von Prospekten blenden

Papier oder ein ansprechender Internet-Auftritt sind zwar schön, nur wissen Sie anhand der Werbung leider nicht, ob es sich tatsächlich um eine seriöse und kompetente Verwaltung handelt. Selbstverständlich ist auch der Preis für die Dienstleistung kein Kriterium. Der Haus & Grund Bayern, der Landesverband der bayerischen Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer und der Verband der Immobilienverwalter VDIV Bayern haben jetzt die Neuauflage der beliebten Checkliste „Hausverwaltung ist Vertrauenssache“ veröffentlicht, die Eigentümern ihre Suche nach dem richtigen Verwalter erleichtert. Diese soll Interessenten helfen, nicht ausreichend qualifizierte Verwalter schnell und rechtzeitig zu erkennen und auszusondern.

Checkliste bietet praxisnahes Prüfverfahren

Die Checkliste Auswahl der richtigen Hausverwaltung ist in sechs Bereiche gegliedert, zu denen jeweils die für Eigentümer wichtigsten Prüfkriterien abgefragt werden:

• Auswahlverfahren,
• Vertragsgestaltung,
• kaufmännische Geschäftsführung,
• Finanz- und Vermögensverwaltung,
• technische Verwaltung und
• Vergütung.

Haus & Grund will mit der Checkliste Eigentümergemeinschaften ein wertvolles Instrument an die Hand geben, sich auch ohne besondere Sachkenntnisse ein erstes verlässliches Bild vom künftigen Verwalter machen zu können.

Aufpassen

Eine hundertprozentige Absicherung gegen jegliche Unwägbarkeiten kann auch diese Checkliste leider nicht bieten!

Rechtsgrundlagen zur Hausverwaltung

Das Wohneigentumsgesetz (WEG) schreibt in § 21 Absatz 1 vor, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn nicht im WEG oder auf Grund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist. Üblicherweise erfolgt die Verwalterbestellung durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Bei der Bestellung des Hausverwalters wird rechtlich zwischen der wohnungseigentumsrechtlichen Bestellung nach WEG und dem eigentlichen Verwaltervertrag unterschieden. Mit der Bestellung erhält der Hausverwalter zunächst die ihm nach § 27 WEG zustehenden rechtlichen Befugnisse.

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

 1.  Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

 2.  die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

 3.  in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

 4.  Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

 5.  alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;

 6.  eingenommene Gelder zu verwalten;

 7.  die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;

 8.  die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

 1.  Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

 2.  Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;

 3.  Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

 4.  mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.

(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

 1.  Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;

 2.  Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;

 3.  die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;

 4.  die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;

 5.  im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;

 6.  mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;

 7.  sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.

Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.

(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Im Gegensatz dazu regelt der schuldrechtliche Verwaltervertrag das eigentliche Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter, wofür der Hausverwalter sein Honorar fordern darf.

Tipp

Vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter müssen die Eigentümer so umfassend wie möglich unterrichtet werden. Ob bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrere Angebote erforderlich sind, um die Angemessenheit der jeweiligen Honorarvorstellungen überprüfen zu können, ist gerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat jedenfalls entschieden, dass wenn derartige Angebote eingeholt wurden, diese auch allen Wohnungseigentümern vor der Bestellung zugänglich gemacht werden müssen. Dies sei notwendig, damit ein jeder der Eigentümer sich einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen kann (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005;  Az.: 16 Wx 23/05).